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多國房價上漲 機構發出風險預警
2020-10-09 作者: 記者 周武英 綜合報道 來源: 經濟參考報

  世界經濟在遭受新冠肺炎疫情沖擊下,正處于艱難復蘇的過程之中。但是,近來公布的一系列數據和報告顯示,全球多國房地產市場出現上漲勢頭。機構認為,當各國政府的刺激措施結束后,房地產市場存在修正的風險。

  多國房價上漲

  9月30日,瑞銀集團發布了2020年全球房地產泡沫指數。在受分析的25個大城市中,一半以上要么面臨房地產泡沫風險,要么估值過高。其中多倫多市是北美房地產泡沫風險最大的城市。溫哥華、不列顛哥倫比亞省、洛杉磯、舊金山和紐約被認為估值過高,但不存在泡沫風險。報告警告稱,當各國政府的刺激措施結束后,房價將進行修正。

  從國別看,美國房地產市場表現強勁。全美房地產經紀人協會的數據顯示,2020年3月,美國成屋銷售從3月起呈現斷崖式下跌,5月創下1982年以來最大同比跌幅27%。6月房地產銷售卻突然爆發,環比增長20%;到7月,美國二手房銷售量飛速攀升至586萬戶,創2006年底以來最高水平,環比增長25%。美國商務部公布的新房銷售數據顯示,7月美國新房銷量環比增長約12%,同比增長31.3%,銷量達到2007年10月以來的單月最高。

  房價方面,美國聯邦住房金融局(FHFA)房價指數7月同比上漲6.5%,是自2018年6月以來的最大年度漲幅。全美房地產經紀人協會發布的報告顯示,8月房價較上年同期飆升11.4%。據《華爾街日報》報道,全美范圍內價格在100萬美元以上的房屋銷售增長了44%。美國國家土地不動產創始人杰森·沃爾特說:“現在,美國房價中值升至31萬美元,較2019年8月上漲11.4%,這是有史以來第二次美國房價中值升至30萬美元以上。

  英國自因疫情限制看房的措施解除以來,房地產市場也強勁復蘇。房地產網站Rightmove顯示,9月房屋價格同比上漲5%,為2016年9月以來最高漲幅。漲幅最大的是倫敦以外的地區,如約克郡、中部地區和蘇格蘭。Rightmove估計,房屋銷售量同比增加了40%。相比之下,倫敦市中心的交易量則比一年前下降了14%。

  歐元區是房地產市場過熱最嚴重的地區。慕尼黑和法蘭克福位居前列,巴黎和阿姆斯特丹緊隨其后。與2019年一季度相比,2020年一季度德國房地產價格同比上漲6.8%。

  國際貨幣基金組織8月發布的統計數據顯示,以去年第三季度為比較基準,全球實際房價指數為167,創下2000年開始統計以來的最高水平。在統計的63個國家和地區當中,有45個的房價上升。

  多因素推升房價

  多重因素造成了部分國家房價上漲。路透社分析指出,一方面,疫情引發了人口向低密度地區的遷徙,房地產市場相對供不應求;另一方面,在創紀錄的低抵押貸款利率的刺激下,民眾的購房意愿顯著提升。

  供需難以平衡造成美國房地產搶手。NAR首席經濟學家勞倫斯表示,當前買家間競爭十分激烈,新房源一上市就被搶空,而許多城市的房屋供應都跟不上需求步伐,主要是賣家顧忌疫情影響、美元指數走弱等諸多因素,表現出了明顯的惜售情緒,不少賣家撤銷了賣房決定。在相當長的一段時間里,供給量緊張的情況不會緩解。

  牛津經濟研究所駐紐約首席美國經濟學家南?!し兜恰ず畹潜硎荆骸凹词剐枨髲淖罱乃交芈?,稀疏的庫存,特別是現房的庫存,仍將使房屋價格堅挺?!?/p>

  過去兩個月,美國房貸利率一直保持在3%以下,雖然略有回升,但依然處于歷史低位區。在政策刺激下,不少美國中產階層提升了房產投資意愿。美國研究機構Bankrate此前調查了千名美國成年人的投資偏好。數據顯示,26%的受訪者將房地產作為首選投資標的,僅次于占比28%的股票,54%的受訪者稱疫情是影響他們目前長期投資偏好的最重要因素。

  在英國,房價上漲一方面是由于貨幣大量增發,另一方面是英國大幅度下調房產稅的征收比例。Rightmove的董事蒂姆說,“在今年年初,四居室對于交易升級的買家來說非常奢侈,但現在這樣的戶型正在成為必備品?!?/p>

  風險不斷積聚

  在多國房地產市場價格上漲背后,風險也在不斷疊加。

  數據顯示,美國住房市場中90%的房價上漲已超過工資上漲幅度?!渡虡I內幕》網站指出,“盡管強勁的需求和較低的抵押貸款利率對房屋銷售形成支持,但經濟復蘇緩慢以及疲軟的勞動力市場都構成了下行風險,預計這些因素將對未來幾個月的房屋銷售造成壓力?!?/p>

  房價上漲對不同人群的影響不一?!督袢彰绹贩Q,一些人有能力逃離大城市,改善生活。但一些收入較低的美國人,面對失業危機、工資停滯不前卻無法擁有自己的住房。美國人口普查局8月底進行的一項調查顯示,超過800萬美國租戶無力支付上月房租。與此同時,美國房東們也面臨巨大的經濟壓力,尤其是低收入房東。美國布魯金斯學會的研究報告顯示,年收入低于5萬美元的房東,房租占其家庭經濟收入比例達19%。因此當房客無法支付房租時,低收入房東也同樣會面臨失業與違約風險,進而形成信用違約的惡性循環。

  分析人士認為,當前美國所面臨的問題遠比次貸危機時期嚴重,國債、企業債與家庭債務都創下歷史新高,且當前美國金融市場的規模已經遠超次貸危機時的水平。超級紓困政策推高了美國房地產市場的泡沫,一旦新一輪疫情救助資金無法到位,美國的房地產抵押貸款市場就有可能爆發大規模違約。

  其他國家的房地產市場也面臨不同程度的風險。加拿大抵押和住房公司9月版《住房市場評估》稱,加拿大主要房地產市場目前的風險水平為中等。在歐洲,改善需求釋放和政府稅收信貸等政策帶來了對房地產市場的支持。但是由于經濟下行,法國外貿銀行近期在報告中預測,到今年年底,歐洲房價將下降5%,不過德國和法國等國房地產價格略為堅挺。

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